自2003年初至2006年11月，邵阳市的住房价格从650元/m2左右狂飙至1250元/m2以上，短短不到四年时间，住宅的价格几乎翻了一番。在原湘林市场地块，2000元/m2电梯住宅现身邵阳，更让工资收入排全省倒数第一的邵阳人大跌眼镜。2003年前的江北开发区，450—550元/ m2的住房多如牛毛，2005年的邵阳市火车南站站前开发区，几乎所有的楼花价全在1000元/ m2以上，时间跨度只有2—3年，空间距离也仅仅是2—3公里，房价却有如此大的差别；邵阳的房价到底会走向何方？我们对此进行了深入的跟踪调查，得出以下观点： 一、房价上涨的动力何在 1、土地资源的不可再生性使房价的上涨 成为可能，这种不可再生性同时亦包括自然、人文景观的不可复制性。比如火车南站的12万m2的魏源广场，面积之大，别说邵阳市，全省也难觅第二家。 2、住房品质的提高成为价格上涨的内在因素。在江北开发区的住宅楼，大多缺少个性的创意，绿化很不尽人意，楼楼相望，户户相对，有人把它戏称为“堆砌的火柴盒”。而对于火车南站站前开发区住宅，给了人一种全新的感受。“有闹市之便利，无闹区之喧哗，聚大家之人气，无小家之过节”，“吾居于此，唯我独尊”是这里住户的真实写照。 3、80年后出生的独生子女的婚育高峰到来对高品质住房有着强劲的需求动力。80年代后出生的人基本上感觉不到生活的艰辛，他们没有节衣缩食的习惯，懂得享受，更重要的是多数都是父母是拿双工资的一群。有新房结婚是最起码的要求，双方父母加小夫妻俩6人各自挣钱共买一套新房是他们最愿意做的事，价格就管不了那么多了。 4、房贷政策的进一步明确和相对宽松为购房提供了大量的方便。2002年前，我局《个人购房贷款好梦难圆》见报后得到了读者好评，却遭到了某些银行方的强烈反对，而今的住房公积金进入房贷不仅拓宽了房贷的渠道，也极大地鼓舞了有公积金一族的购房信心。 5、建材价格的小幅上扬促使房价只升不降。 6、工人工资的稳步上升和不准拖欠农民工的工资迫使开发商和建筑商加大了投入成本，同时亦给开发商带来了部分风险性收益。 7、股市中解套的资金大量直接或间接地流入楼市，推动房价上涨。“在邵阳炒股并非凭实力，而是赌手气，”某证券公司负责人坦言邵阳股民心态时这样说。因大盘指数近18个月上涨翻了一番，绝大多数股民手中的股票有了60—70%的涨幅，离投入时的现金相差已不远。饱受股市风雨的老股民将部分资金转向投入相对稳定的房市成了一种必然的选择。全国房价的上涨也与资金的推动有着密切的关系，很多人都看不准是谁在买房，钱从哪来的？ 8、收入预期的提高特别是公务加薪为房价上涨劲风疾吹。 9、对房地产开发企业自有资金要求严格，淘汰了一些小开发商，实际造成了房地产业的垄断性不断提高，高额垄断利润提高了目前的高房价。 10、对国家政策的误解造成房价短期内急涨。比如对于国家因房价上涨过快出台的“土地价格将上涨一倍”，用价格杠杆来控制土地供应量的做法，被很多人误认为将是羊毛出在羊身上，从而错误地认为房价还会大涨而抓紧一切时间买房，而实际上目前为了取得土地，许多开发企业竞拍到的土地价已接近了调整后的地价。 二、房价真的会牛气冲天吗 结论是否定的，理由如下： 1、任何商品在市场上的价格都是由其内在价值决定的，同时受供求关系的影响。马克思在《资本论》里很早就对此做过精辟的论述，也为全世界社会各界所接受。尽管没有人愿意公开开发的成本，但业内人士还是非常清楚住房的真正价值的。在邵阳，一般框架式结构的住宅采用中等材质建造，建安造价约为500—550元/m2，而竞拍的土地、将生地开发成熟地、各种财务及管理费用虽不便作统计，但据业内人士估计，按面积来分的话，一般不会超过建安的造价，而开发商还将获得比住宅值钱得多的门面（或车库）。 2、从购房群体来看，参与本轮高峰购房者集中了大量的邵阳市区以外的成功人士，公务员极少参与购房群体中来，除了80年后出生的年轻人外，在煤电油运等垄断行业或暴富人群也占有一定的比例，暴富虽然还会产生，垄断也仍将继续，但和谐社会对贫富差距的要求会抑制财富过快集中的做法，从这个意义上讲，房价不会再过快增长。 3、股市中的套利机会在大盘接近历史高点后会有一个大的回调，人们收入的预期会在“公务员加薪不多，股市套利不易”的现实面前出现相对谨慎的心态，盲目投资房市的风险也将逐渐凸现出来。在香港、日本等地，至少最近10年来房价持续下跌也应该可以给我们一点启示。 4、从居民收入和房价比较看，国际上通用的比较法是用3—6年实际收入应该能买一套住房。2005年邵阳的城镇单位在岗职工工资总额是12400元，按65m2的住房面积（该面积为国家规定的普通干部应当享受的住宅面积）6年的时间来算，也就是能接受1050元/ m2的住宅价格， 这从一个侧面反映了邵阳可接受的住房价格。 5、从投资住宅收益算，目前邵阳二室一厅或三室一厅面积在50—90 m2的租金一般在260—350元/月，每年约为3000元—5000元，而按照投资回报，13年内能收回成本才算不亏，那么50—90 m2的房价也就是3.9万—6.5万之间，换成单价也就是720元/ m2，考虑到出租房主要是10年以上的旧房，按每年折旧2%、平均使用15年的旧房计划，换成新房的话，价格就是1030元/m2。也就是说用来投资的话，住宅价不应超过1030元/m2。 6、从中央高层政策看，构建和谐社会，让收入和生活状况得到合理改善这一大方向，房价适度上涨是有必要的，但过快脱离了实际就有潜在的风险。 从以上几个方面分析可以看出：邵阳的房价已经经历了长达3年多的急涨，休息后再涨将是一种必然的选择。1000元/ m2—1050元/ m2将是一种比较合理的价位，住宅的区位、结构、环境、物业管理等将影响房价在此价格左右波动。需要说明的是，本文中涉及到的住宅，除特别申明外均为普通住宅。 [邵阳市统计局 姚卫国 供稿]