在一声紧似一声的宏观调控声中,中国房地产一路狂奔的姿态,不仅构成了对宏观调控的一种公然嘲笑,也急剧提升了中国金融系统的整体风险。而后者则是中央政府念兹在兹的最大隐忧。
的确,中国房地产所引发的金融风险已经相当之高。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告,中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6%急剧提升到2003年的21%。前央行金融稳定局局长谢平就曾经公开对这个数据表示了极大的困惑和担忧。在2004年,这个比例有进一步上升的趋势。在中国上海,2004年全部新增贷款中,有将近80%投入了房地产。如此高的贷款集中度,一旦行业趋势逆转,必然会给中国脆弱的金融系统带来灾难性的冲击。有人以房地产信贷短期的良好表现为依据驳斥房地产的金融风险论,商业银行也以此为理由大贷滥贷。但实际上,房地产贷款中中长期贷款比例相当之高。而这些贷款的风险绝非短期可以看出。国外关于个人住房贷款的经验也表明了这一点。
然而,客观的数据远不如事实那样让人胆战心惊。在房地产界,搞假按揭,造假合同,早已经是公开的秘密。河南郑州房管局一位负责人曾经非常坦率的承认,在2002年上半年的所有按揭贷款中,有1/3是假按揭,其目的就是套取银行贷款。这证明,中国房地产贷款中的确存在相当系统性的欺诈。这一点,中国银行北京分行的“森豪公寓骗贷案”表现得尤其充分。在这个在2004年4月披露的诈骗案件中,森豪公寓开发商利用员工名义虚构买卖合同,提供虚假收入证明,套取银行贷款6.4亿元。但所有这一切,没有中国国有商业银行的体制性的“愚蠢”以及有意的合谋,是根本不可能发生的。在中国商业银行一窝蜂纷纷将房地产贷款作为“优质贷款”的倾销式竞争中,金融纪律松弛的现象比比皆是。笔者一位在南京某商业银行供职的朋友,从2004年开始从事住房抵押贷款业务。几乎只用了四个月,他就神速地完成了全年的放款任务。他当时对此的感慨是,“生意真是太好了。”而到了2005年,他沮丧地告诉我,“骗子实在是太多了。”看着他前后不到一年但却判若两人的神态,实在让人忍俊不禁。而这也表明,中国金融业在经历了1990年代初期创深痛巨的教训以及长时间调养、输血之后,整体素质依然让人难以安枕。
中国房地产贷款中种种滑稽而又令人触目惊心的事例,其实是在暗示,中国房地产贷款中所潜伏着的金融风险可能要比数据显示以及人们所想象的大得多。以中国地产商对贷款的依赖程度之高,购房者按揭首付比例之低,中国房地产看上去更像是一个在信贷支持基础上建立起来的行业,或者我们索性说,它就是一个赤裸裸的金融行业。当然,它是一个比金融业更缺乏监管和规制的金融行业。在这个行业中,所谓“房地产”正在逐渐变成一场金钱游戏中的一个符号、一种筹码。这实际上是中国房地产能够在短期内急剧膨胀的基础。
由于中国金融体系的严重缺陷,中国的金融风险高度汇聚于中央银行和中央政府。为了挽救羸弱不堪的中国金融系统,从1998年开始到现在,中央政府已经向金融体系挹注了数万亿之巨的财富。教训可谓刻骨铭心。如果中国房地产果真像人们所说的那样泡沫巨大以至最终崩溃,那么不仅中央政府以前的努力会付之东流,中国危如累卵的金融体系也将雪上加霜。这种前景如果不幸成为现实,对中国经济将是毁灭性的。作为金融危机的终极责任人(当然,最终的承担者实际上是纳税人和全体国民),中央政府显然要比旁人更多一份警觉。否则,他们就可能成为房地产盛宴中最大的输家。正是出于这样一种深重的忧患,中央政府才一再升高房地产的预警分贝,并在“国八条”中将房地产带来的“金融风险”放在第一醒目的位置。房地产虽然在拉动中国经济增长中居功厥伟,为中央政府带来了某种政治上和经济上的收益,但当它潜在成本开始超出甚至远远超出这个收益的时候,房地产就可能变为一剂饮鸩止渴的毒药。在这方面,曾经制造过巨大财富幻觉的中国证券市场就是现成的例子。而在今天,中央政府正在被这个市场折磨得精疲力竭。一种普遍的书生之见认为,政府不应该以行政的手段强行干预房地产市场,而应该让市场自我完善。但他们不知道的是,在中国,政府对市场是负有某种隐含性的担保责任的。证券市场如此,房地产市场亦复如此。一旦市场自我完善的代价过于高昂,并在政治上变得不能接受,政治的逻辑就会毫不犹豫的出场取代市场本身的逻辑。
种种迹象表明,房地产的成本和收益的倒挂正在迅速地越出中央政府忍受的极限。所以,在所有的经济手段都失效之后,中央政府只能祭出最后的政治任免手段来约束房地产的疯狂。这意味着,只要房地产进一步大幅波动,政治摊牌的局面随时可能出现。从目前中央政府的目标来看,是希望维持房地产的平稳,既不要大起,也不要大落。这当然是一个美妙的设想,也是中央政府、地方政府、房地产商都能够接受的博弈均衡点。不过,这种“平稳”可能仅仅是设想。资产市场的历史经验也一再表明,泡沫一旦被吹起,它将按照自我加强的逻辑持续膨胀,直至本身无法支持而破裂。到这个时候,政府可以作为的余地已经非常狭窄。
4,隐蔽的输家
(提要:在这一轮房地产热中,可能还有更加隐蔽,规模更加庞大的输家。房地产不仅早就是,而且一直就是政治化的。 )
2005年4月披露的一份由上海团市委编写的《上海青年调查报告》显示:住房问题已经上升为上海青年心目中最为关心的问题。而其他诸如就业,社会治安等历年排名靠前的问题都退居其后。的确,对于那些尚未购房的人来说,飞涨的房价已经构成了一次灾难性的通货膨胀,使他们的实际购买力严重贬值。当那些拥有住房的人在为自己不断升值的财富而快慰的时候,另外一部分人的住房之梦却在变得越来越遥不可及。上面那分报告中上海青年对住房所表现出来的关注,表达的实际上就是这样一种无奈、焦灼甚至绝望。对于一个对住房有着特殊情结的民族而言,住房上的差距可能是贫富差距的最好隐喻。无疑,在房地产的热闹之中,潜藏着一幅社会财富急剧再分配的真实图景。房地产本身并不能制造贫富悬殊,但它可能却是某种既有的分配结构最终实现贫富悬殊的一条最佳途径,而且,它也是最能够以漫画形式彰显这种差距的方式。“国八条”将房地产所可能引发的“社会稳定”隐患与金融风险并列,看来绝非无的放矢。多少有些让人狐疑的是,对居民生活质量有如此重要影响的房地产价格竟然被以专业的理由拒斥于CPI(居民消费价格指数)的统计之外。“居者有其屋”虽然可能只是一种供人膜拜的理想,但它毕竟是一个合符正义的理想。作为对社会民意富有终极责任的中央政府,房地产价格飞涨在部分社会成员中间所激起的怨恨和不满,是它急需征服的又一个敌人。
像教育、医疗等必需品一样,房地产作为一种缺乏价格弹性的商品,早在计划经济时代就表现出它特殊的政治属性。在那个时代,住房问题不仅是单位领导们最痛苦的工作之一,也是社会分配不公最显著的象征之一。诡谲的是,在我们刚刚宣布中国住房制度改革取得了巨大成功之后,房地产的政治属性就又以一种新的市场形式被凸现出来。
如果说房地产价格飞涨在无房者与有房者之间引发的财富再分配博弈,还是隐性的话,那么它在城市拆迁问题上引发的对抗则早已经是火药味十足。在这方面,南京邓府巷的翁彪可能是最为知名的,但却决不是最让人绝望的。在翁彪事件过去仅仅一年多之后的2005年1月9日,上海麦其里拆迁区所发生的事情则将公众情绪拉到了顶点。在麦其里位于上海徐汇区的一个寸土寸金之地,上海城开(集团)有限公司的下属拆迁公司上海城开住宅安置有限公司副总经理杨孙勤,职工王长坤、陆培德竟然一把火烧死了两位不愿意搬迁的老人。同样是一把火,“麦其里之火”显然更让人感到惊怵与恐惧。按照市场的逻辑,城市拆迁本来是开发商与拆迁户之间的谈判和交易问题,但地方政府的利益以及陈旧的法规横亘其间,使这个过程变得相当荒谬。翁彪之后,中央、地方两级政府的强力约束,多少平息了拆迁对抗的激烈性,拆迁变得越来越难。但如此一来,城市土地供应量的减少,则刺激了房地产价格的进一步上涨。中央政府在房地产问题上显然已经陷入了某种动辄得咎的艰难处境。
不过,无房户的抱怨和拆迁户的愤怒还远远不是中央政府的全部忧虑。因为这一轮房地产热中,可能还有更加隐蔽,规模更加庞大的输家。
与1990年代初期的那一轮仅止于炒地的房地产疯狂相比,1990年代末期的这一轮地产热的最大不同之处就在于:大量的终端消费者已经加入其中。终端需求的加入,既是地产商据以乐观的理由之一,也是中央政府始终难以判断房地产是否真正过热的原因之一。
从目前情况看,似乎所有的购房者都由于房地产价格的暴涨而成了赢家。但众所周知的是,中国今天的购房者几乎全部都是以银行按揭的方式付款的。这意味着,如果长期利率上升或房地产价格暴跌,甚或这两种坏情况同时出现,这些购房者就马上可能沦为“负资产”一族,虚拟的赢家顷刻之间就变为实实在在的输家。资产市场的本性就是大起大落,所以,“负资产”一族出现的概率一点都不比那些自我安慰者想象的低。赢家和输家的转换经常只在一夕之间。1997年香港地产泡沫崩溃之后,香港出现了人数极为壮观的负资产一族,以至于有评论家嘲讽:马克思发明了无产阶级,香港却发明了“负资产阶级”。所谓阶级,当然是形容其人数之众。以中国城市的购房者之多,一旦房地产市场趋势逆转,中国城市中的“负资产阶级”队伍恐怕要比香港吓人得多。尤其值得注意的是,香港的屡次民意测验表明,负资产问题在香港城市中产阶级中所引发的强烈不满,始终是董建华先生民望低迷的重要原因。负资产虽然对大陆人是一个陌生的话题,但事实上它离大陆人并不遥远。2003年5月《香港明报》引述上海统计局公布的一项调查说,“今年上半年,已有三分之一的上海人资不抵债,沦为“负翁。”上海市统计局所说的“负翁”当然不是指由于房地产价格暴跌所引发的那种“负资产”,而是指家庭人均支出与人均可支配收入的倒挂。但无论如何它在提醒我们,灾难并不会因为你不知道而不会到来。真实的情况可能恰恰相反。
中国房地产市场中潜在的“负资产阶级”是否会成为真正的“负资产阶级”,取决于中国房地产的泡沫程度以及整个经济形势的走向,这就是说,它还仅仅是一种可能(虽然可能性不小)。然而,在人们视野所不能及之处,一个确定无疑而且人口规模远为宏大的输家一直沉默着,那就是中国的农民。
在中国大城市房地产喧嚣火热的场景中,中国农民的身影仅仅只是在被人雇佣彻夜排队领号的时候才出现过,他们似乎只是一个局外人。但就是这个局外人,可能正是房地产中最隐蔽和最大的输家。由于中国现行的土地法律,中国农民在城市化过程中所丧失的土地利益相当巨大。地方政府以低廉的价格从农民手中征用土地,然后以几倍甚至十数倍的价格转手,而这些利益大多被注入了中国农民无权享用的城市基础建设中,或者被腐败官员中饱私囊。统计表明,1980年代之后,农民承包地被征用总数达到9800万亩。保守的计算,如果每亩地农民丧失财富5万元,那么农民这20多年在土地上丧失的利益就达到5万亿之巨。与这个数字相比,1949-1978三十年间农民由于价格“剪刀差”所失去的7800亿元,就真是小巫见大巫了。农民,无疑是中国房地产博弈中一个被遗忘的失败者。这种剧烈的对比足以说明要素市场较之商品市场在财富分配上完全不可同日而语的显著功能,房地产的妙用的由此可见一斑。考虑到中国农民的人口规模,我们几乎马上可以接近这样一个判断:中国房地产市场的未来发展,将极大影响中国未来的财富分配,因而也在相当程度上决定着中国的未来走向。必须牢记的是,与地方的城市政府不同,中央政府不仅要对城市居民的民意负责,还必须对那些已经从城市媒体上消失的农民的民意负责。事实是,近年来由于土地问题导致的农民群体性事件,要比翁彪事件、麦其里事件更刺激人们的神经。站在这个角度,中央政府对中国房地产的考量与抉择,可能就会更加艰难。
在“国八条”曝光之后,有媒体惊呼,房地产已经政治化了。但实际上,房地产不仅早就是,而且一直就是政治化的。