未名氏:买房的政治经济学
经常和公司的小兄弟们聊买房的事。其实，买房子的学问那是相当的大。首先，房子是重要的大件商品，关系到每个人的生活质量，是目前国人最重要的消费，所以，买合适的房子是门学问。关键是第二，买房不仅仅是消费，在目前的国情条件下，更是一种投资。买汽车、买家电……，所有的东东使用价值一过，旧了破了，要么扔了，要不卖给收破烂的，三瓜俩枣，拉倒了，所有的商品只有房子住了N年，卖的时候，价值反而增大。当然，你可以和我抬杠，说买古董也能增值，但买古董等等投资行为，不是每个人都可以玩的。买房是一边消费一边增值的经济活动，买了股票你不能吃不能喝，但买房子就不一样了。孙子兵法一开篇就说：兵者，国之大事，不可不察。同样，房子，人之大事，不可不察 。
中国经济发展了二十多年，高速的噢。发了一大批有识之士和稀里糊涂之士。中国的GDP连续20多年增长，平均差不多10%，国力大增，老百姓的财富也大增，但不一定是你呦，我是说整体上国民财富增加了，国民财富的增加是有讲究的，你在贵州山里种玉米，种了20年，中国经济增长率即使达到100%，也和你的关系不大;你如果在山西挖煤，关系就密切一点了，经济发展，能源短缺，煤炭价格上扬，涨价的99%到了万恶的窑主和各个环节了，特别是运输环节，但还是有1%可以到你这个挖煤的穷小子手里，特别是出了事故，你的生命比不发展之前值钱了，现在的赔偿是20万元/条。你说你是个白领，噢，白领。白领怎么样，和窑黑子一回事，也是拿工资，经济发展了，工资涨点，GDP是10%增涨，国家的税收是20%的增涨，你的工资增涨率是多少?会算吧?白领也有过劳死，从本质上讲，和煤窑冒顶砸死是一样的，但如果你真的过劳死了，不一定有20万元呦。我们都知道，社会财富是劳动创造的，为什么你创造的财富到你手里永远是一点点呢?马克思的政治经济学、剩余价值论已经讲过了。发展是硬道理，剥削也是不软道理。说这么多，总结一下，就是作为国民的个体，也就是你一个人来说，在国家高速发展的过程中，你的财富的多少，首先，决定于你的劳动创造的价值的多少，但这只是很小比例的，你差别就是你挖煤比种玉米那么多;你更多的财富是哪里来的?社会、国家二次分配给你的。你觉得你穷，那不是你创造的财富没有回报，你的老板已经给你按市场行情付过工资了，更多的原因是你参与没参与社会财富的二次分配。
拿工资，只是参与了第一次分配，第一次分配的财富只能达到温饱，到温饱就不错了，古往今来，四海之内，拿工资发财的有几个?——不要给我讲打工皇帝百万千万年薪的故事。国民对社会财富的二次分配，是一个国家制度最核心的东西。什么社会主义制度、资本主义制度，最核心的就是看这个制度是怎么分配国民创造的财富的。按一般的社会主义理论，国民财富是应该通过社会福利再次分配的，生活在今天的中国人，有多少社会福利，自己去算吧。
我个人的浅见，现在中国的社会财富除了让贪官拿走一部分，就是所谓的福布斯榜上的家伙们了。我们要想富裕起来，蹭到“先富起来的”人群里，办法就是一个，向榜样学习。但是，问题不那么简单，学贪官，难度系数太高，贪官你首先得做官，做官?你行吗?不行。看中国福布斯怎么富的，中国的富豪榜上，前面的大多是房地产商，这就是财富中国的窍门，“房地产”，三个字，金光闪闪，你丫看见没有? 搜索更多相关主题的帖子: 房奴 买房
“钱难挣，屎难吃;石头难啃，尿难喝”。这是我们老家受苦的老汉们经常说的，用我们山西话讲，合辙押韵，美滴很。
老汉们讲了一个真理，人挣钱难，钱挣钱易。拿工资就是人挣钱，挣的有数的。好汉不挣有数的钱，要挣就挣大钱。大钱怎么挣?投资，参与财富的再分配。
中国人现在想要投资，其实也是一件难度系数超过3.6的动作。投资股票，中国股票熊市堪称长夜难明，中国的公司，缺钱的在国内上市，赚钱的在海外上市，作为散户，进去的时候新鲜光亮，出来的时候连块遮羞布都找不着。昨天夜里窦文涛在《锵锵三人行》里说“寿则招辱”，我要说，炒股招辱。反正现在我是不和人议论股票，丢人。据那帮经济学家说，股市是国民分享国家经济发展成果的平台，谁爱信谁信。
中国老百姓靠辛苦打工赚到点钱，除了开公司做生意(做小本生意受的罪以后有机会再说)，再找其它投资渠道很困难。最后，大家把眼睛只能盯到一个地方——那就是“房地产”。狗看见骨头两眼会烁烁放光，能吃口饱饭的中国广大工薪阶级，看到红火的楼市也一样。
中国二十多年的建设成就，都积累在城市里了，都积累在土地上了。土地是财富之母，在我看来，土地是财富的之筐。你想参与社会财富的二次分配，就必须拥有土地。你拥有一块土地，哪怕是顶点小，这块土地就象一个聚宝盆，财富(也说不清楚是谁创造的)就会自动装进来，这笔财富每日俱增，但不是现金，你人有在转让的时候，它才能兑现。吊诡的是，中国的土地全部是国家的，国家把土地垄断起来，让你“长期租用”，一般是70年，70年以后，国家看看这个筐子里的银子有多少你配不配拥有再作决定。你拥有土地的方式就买房。
问题是有人比你更早了解财富的流转渠道，市长们和房地产商们结成了坚不可摧的同盟，他们联手制造了最适合中国国情的“投资品”，就是房子。这一招应该是和港英当局学的，英国人最聪明也最焉坏，他们和李嘉诚这样的地产商联合起来，把土地紧紧地控制在手里，无形中把房价逼得高高的。香港的广大中产阶级，SB哄哄的，以为自己是四小龙的龙子龙孙，拼命打工，有没有过劳死的咱不知道，从一些影视剧里可以看到，他们活得可不轻松。买房的那一刻起，又扎扎实实地缴了一次人头税。我们只不过是步爱国的港胞的后尘而已。我们天天早九晚五，赚点碎银子，一月超过1600就要打税，原来是800，吐血啊!好不容易攒够首付，兴冲冲地买房，成为所谓有产阶级。买房，房子的成本1000-2000/平米够了吧，再加，3000-4000够了吧，可你买的房是8000，10000……，深圳宝安最近刚批出一块地，每平米房子折土地价格是6400多!这笔钱，装到政府和地产商的口袋里了，政府再让你缴一次“税”，深圳的市民广场(这个名字起得真牛，让我们知道什么叫欺世盗名)够雄伟，够盛世，够崛起吧，凡是在深圳买房的人都对它有贡献。至于装到地产商口袋里的钱，就不要说了，人家该拿，人家陪官员喝酒娱乐也挺伤身子的。
另外还有一笔血汗钱，给了银行。有个什么专门的词儿，对了，叫“按揭”。按揭是什么?懂不?按揭就是在官家和地产商吸了你的血以后，让银行按在地上，把你的皮揭了。
好了，你经过这一番脱胎换骨，你一方面住上了房子，不用每月给房东赔笑脸，关键是你一想起自己是业主就对祖国的未来充满了信心，另一方面，你就具备了分享社会财富的资格。虽然门票价格贵了点。
两年前，在深圳买了套房，老婆过段时间就兴冲冲地告诉我：“咱的房子又涨了!”房子见天价涨，当然很爽了，说明我们的财富在增涨，而这些财富不用自己辛辛苦苦去拼，就自动汇到我们的资产帐本上——这就是传说中的财富二次分配啊!虽然我们经过了地产商的盘剥，给国家上缴了很多税，但土地的增值是如此强劲，还有剩余让我们这些小老百姓分享。我和老婆互勉，不能再抱怨社会了。
我名下的财富在增涨，但是有一个问题难住我了。假定我的房子从60W涨到80W甚至100W，我分享了经济发展的成果可以量化为40W，但是，这笔财富用起来有点别扭——假如我要卖了房子变现，我虽然赚了，但回头这笔钱想买回原来一样的房子已经不可能了。我自肘没有这样的运气，今天我卖了房子，明天房价应声巨落。所以，我们每天很开心地作疑似富人。
忽然有一天，有一个声音传来，掷地有声，催人猛醒。“成为房奴那是活该!”
说这话的是冯仑哥哥。冯哥哥要说起来也算是故人。88年下海南，我就知道这位仁兄，好象在海南省委学校，记得89年在的一次会议上，冯哥哥在会上发言很慷慨。好多年不见，哥哥已经是中国地产界的大腕了，突然发此郑声，我看到不禁开心一笑。冯哥哥原来搞启蒙工作，现在还是继续搞启蒙工作，人富了，但志向不改，真是回也不改其志。
房子一直涨，一般的老百姓也就心明眼亮，知道了前进的方向，省吃俭用，攒点钱，借点钱，再找银行让按着揭一下，买房啊，实在不行，卖了就赚了。房地产是这么广泛地集中了社会各方面的共识，真正实践到了三个代表：代表了政府的利益，各级财政是土地财政，多批地多收入，少批地地价高涨也多收入，政府牛啊，怎么都不亏，真是战无不胜。第二代表了地产商也就经济精英的利益，这不多说了，第三代表了媒体的利益，地产广告又美观，又煽情，美文美图，比治性病减肥药的广告档次高多了。第四(咦，不只是三个代表哇)，也代表了广大小业主的利益。记得我刚到深圳，朋友指着一幢大楼说，你看，每家都是百万富翁!我激动地鼻子都酸了，这不就是千百万革命先烈抛头颅洒热血换来繁荣富强的美好生活吗!房地产这么牛，一直牛下去，美国算个屌啊，我们绝对是世界老大啊!谁知道，还有宏观调控这么一说，有人说这样不对，很危险。央行利息哗哗地往上调——先买房的就象先挤上了公共汽车的人，以为可以先走一步，先富起来。但有人说，这样不行，你先走了，后边的人怎么办?房价炒这么高，老百姓怎么买得起，于是他让公共汽车停下来。你公车上挤着却不动，臭汗淋漓，荣膺房奴光荣称号，如果你正好挤到车窗边，往外一看就会发现，让公车停下来的人坐着私家小轿车。
内需不足了，官家鼓励你消费，经济过热了，又搞宏观调控，在全能政府面前，老百姓总是举止失措，很难紧跟配合。锐圆哥哥经常也学着墨老一样喟叹：“还是计划经济好啊，有咱们党替咱操心。”现在可好，买东西也要掌握技监局总工一样的知识和能力，否则假冒伪劣铺天盖地。
不扯远了，说回房子。老百姓买房除了消费以外，就是要参与社会财富的二次分配，因为财富积累到土地上了，尽管国家搞宏观调控，但是，经济发展，土地的价值是一直会增涨的，特别是大城市。但是，土地增值了，你的生活指数也提高了，台湾人用多少碗牛肉面来衡量物业的价值，是站在小老百姓角度的经济学，国际上也有“汉堡包经济学”，大家算汇率，不看银行的牌价，只看在当地能买多少个麦当劳的汉堡，这都是很独到的方法。所以，你买了房以后，一方面房子增值，另一方面你的生活成本也增加，此消彼涨，此涨彼消，这笔帐还真是不好细算。现在，据报纸上讲，深圳的房价涨幅下滑，也就是说涨得慢了，但还是涨。房价如果跌，那就和香港一样，房奴门闹心的日子才真正开始呢。现在虽然利息加了，但房子还没有止涨，房奴们心里还是基本平衡的。奴隶只有戴上枷锁才会发现失去自由，房奴也只会到了房子跌得不用摁计算器就知道亏大发了，才真正知道房奴的“奴”字有多少笔划。
毛泽东说，走俄国的路，这就是结论。锐圆哥哥说，走房奴的路，这也是结论。不走房奴路线，作为小老百姓，你怎么去分享中国经济20年发展的成果?
就像走俄国的路历经风雨一样，做一个新时代合格的房奴也必定是前途坎坷。我本人去过一些国内的大中城市，每到一处，和客房朋友聊天，也聊聊房价，我做了个对比的小调查，发现中国的城市，比如北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州……以及海口，房价每平米可以差别很大，就是同一个城市，地段不同，物业的质素不同，价格也是相差甚远，但是，房租的价格却是惊人地差不多——不忙，有具体的限定条件，就是不同城市的一处普通小区房的年房租基本是该房子房价的5%。也就是说，中国基本上是用20年的房租购买一套房子。或者说，你买了房出租的话，你的收益相当于收取5%的利息。我后来看到有文章讲，房租和同期贷款利率相等，不家一整套的换算和说明，但这个结果是我不小心自己发现的。
当然，城市的流动人口状况不同，房租会在5%上下有所浮动，但是，大致是这样。各位网友不妨自己算算，验证一下这个结果符不符合中国实际。这里面需要说清楚，房子一般是居民小区房，别墅或120平米以上的高级公寓不适应此结果，这类物业的出租益反而要低。有些铺面出租收益非常好，但如果和售价一关联，你就会发现，也差不多是买房资金收取5%或更多一点点的利息。从本质上讲，投资和居住房和商铺的出租收益是相差无多的，但商铺房给人收益好的感觉更强烈一些，我们经常看到的商铺地产广告，忽悠劲更大，形容词的级别更高，话讲得满满的，反正是比“坐收渔利”还厉害，买个商铺基本上就等于提款机了。其实，商铺比居住房有优势的地方是：一、商铺只要地势旺，出租率就高;反之，可能根本租不出去;二、租商铺的是经营者，比居住者付房租更容易，拖欠情况少一点。有些商铺，从冷到热，几年功夫从无人知晓变成商业中心，租金节节攀高，好像是比居住房收益更好，如果仔细分析，其实出租收益还是一样的，只是商铺有可能比居住房更容易涨价。原来你的商铺收租5000元，过了一年，10000元还有人抢，这不是商铺的租金涨了，是商铺本身涨价了，你会发现，这时你如果要卖掉商铺，价格翻了一番。
批林批孔时，报纸上天天喊“高贵者最愚蠢，卑贱者最聪明。”现在看了有点忽悠老百姓。实际的情况是“高贵者也愚蠢，卑贱者也聪明”。中国老百姓生存智慧不能说天下第一，也是排名三甲。关于做房奴这码事，大伙心里也早就知道怎么回事，靠，你们吃肉，我们喝点汤总行吧。刚才说了关于租金，就是想说明一点，个人买房做房奴是一种复合型的经济行为，买房出租，租金收入是5%，比存在银行强吧，银行这两年号称要对外开放，按国际惯例办事，天天拿洋银行说事，问题是他们不学好，就学怎么收费。这不是“惯例”，是给“惯的”。这边银行存款利率下调，还有什么利息税，那边可以坐收5%的收益，所以稍微有点钱的老百姓都会想到去买房。投资一是要考虑收益水平，二是要考虑变现的方便性。买房比买股票变现麻烦点，可是经过几年的市场培育，中介也发展起来了，说到中介，别的成就咱不好说，把做中介的年轻人狠狠地教育培训一把，应该大力肯定，你看那些做中介的，不论是小伙子，还是大姑娘，见了人，那个礼貌，那个热情，基本赶上雷锋了，雷锋肯定都没他们专业。我建议大力发展房地产，发展房地产中介，最好让中国每年毕业的大学生都干个一年半载，鲁迅成天骂中国人国民性如何如何，那是他不知道有房地产中介这一行，做了中介，全部OK，全部合格，全部是不打折的四有新人。以后教育部长、教育局长都从中介行老板里选择，没错。说到哪儿啦?说到变现：现在房子到银行做抵押也方面，出售也方便，总之，老百姓为了咱中华崛起，为了给咱社会主义强国长脸，为了让中国国民人均收入多那么几块钱，终于发现可以发家致富的一条小道，那就是买房。房子涨咱开心，房子不涨，咱收点租金，做个安安稳稳的包租公包租婆，对发展和稳定都是贡献嘛。
但是，这点贡献也不招人待见。现在，房地产流通中的税种增加，税率增加，好家伙，可逮着唐僧肉了，还美其名曰：“限制炒房”。国家养那么多御用的经济学家，他们搞明白没有?什么叫炒房?房子是人们的必须的商品，商品的价值决定于使用价值，使用价值越用越少，房子能炒起来吗?宪法上都说国家以马克思主义……以指导思想，同样散发真理光辉的马克思学说，到了房地产这疙瘩，咋就不起作用了呢?炒房那是表面现象，大伙真正炒的是土地。是炒地，不是炒房。要宏观调控，要限制，就限制炒地。谁在炒地?地皮的大笔收入装在谁的腰包?
所谓“炒房”，可以说是变相地炒地，但老百姓炒来炒去，只是啃汤渣里面骨头上的一点点肉，精华早就没了，大家炒来炒去，只是在一个很小很小的区间里玩，是房地产商在哪里挑逗群众斗群众。
土地其实也没什么可炒的，我不大相信“炒作”的力量。土地的价值是全体国民劳动的积累，劳动生产率高的地方，土地就值钱，但是中国的土地都在政府手里，准确地说，可用作房地产开发的土地都在政府手里，那就是传说中的“一级市场”。政府要搞建设了，规划一出来，规划区里边不论是农村的集体所有制土地，还是计划经济时期批拨给国有企事业单位的土地，都要有一个转变身份的手续，转变成商品房用地，一转变，土地马上升值。
游戏规则是这样的：A块地100亩，属于B村集体所有，政府征补偿每亩20万，政府转让给开发商的价格是每亩100万。政府每亩收益是80万。B村的土地作为耕地，每亩地的价值是4万元，按每亩年收入2000元，买断用20倍的市盈率，算法和房价与房租的一样。如果真的像有些专家建议的那样，中国搞土地私有化，土地归农民个人所有，但是，土地的使用性质由政府审批界定，那么农民手中的土地也不会带来更多的利益。贵州种玉米的土地1500元一亩(一亩收益100元/年，市盈率最多15倍)，深圳种菜的土地也不过4万/亩，真正点土成金的还是政府，政府批准你改变土地使用性质，土地就变了，最起码是从按农业的劳动生产率计算变成按服务业的劳动生产率计算了。政府的问题不是他掌握这个审批的权力，问题是他在其中是以类似经济法人的身份赚取了一笔垄断性质丰富利润。我们假定，农民(以村委会的名义，并且假定村干部个个都是焦裕禄)可以自由地申请土地性质的转变，统一按城市规划转让土地，可以直接和房地产商谈判价格，政府不垄断也不限制农民充分地供应土地，只是收取相应的税费，那么在上面的例子里，那块地是卖不到100万/亩的，可能卖到40万，从4万到40万，就是中国经济发展的国民财富积累，是中国工业化的成果，这个成果以政府批准用地性质实现价值的货币化，这个价格应该是正常的土地价格。那么，城市的房子的价格也就自然下来了，农民的收益也会比现在大大增加，他们应该是相当地有资格分享经济成果的一部分人。政府也应该在这笔交易里收取税费，比如5%的营业税以及附加，最多按照高消费再加10%的消费税，拢共也就是十几万。而现在的情况是：政府收入了80万甚至更多。这里面，政府压抑了农民的收入是20万，利用特殊的经济人身份靠垄断多收了40万。政府多拿了60 万，这是房价起飞的主推火箭。所以要限制房价，主要着力点应该在这里，拿别的主辣，基本上是成心晃点老百姓。
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